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摇上的买不起,想买的摇不上:楼市迎来新“囧”途?
作者:admin 发布于:2020/5/29 10:13:36 浏览:122【次】

3月份重启,4月份恢复,5月份正常;买房市场、结构性矛盾、温中有热,房价小幅慢涨,市场基本面依旧。


西安楼市目前正在进入另一种状态:想买的房子不一定有,摇上的不一定买得起,买得起的不一定选到房!


[壹]


买房要知道大势,了解楼市的状况。4月份来自克而瑞的西安楼市及时数据,可以反映市场的基本面。


1、成交概况:4月份,住宅成交61.83万㎡,成交均价13815元/㎡;商业成交5.98万㎡,成交均价24716元/㎡;办公成交10.44万㎡,成交均价215895元/㎡。 


2、住宅情况:4月份,主城区商品住宅新增供应102.79万㎡,环比上涨92.5%,同比下降28.9%; 成交量为61.83万㎡,环比上涨10.8%,同比下降49.8%;成交均价13815元/㎡,环比上涨1.1% ,同比上涨7.3%。





3、可售库存:截至4月底,住宅可售房源市场存量601万㎡,去化周期为6.8个月;商业可售存量924万㎡,去化周期为126.1个月;办公可售存量504万㎡,去化周期为41.4个月。


4、新开去化:4月份,主城区有34个批次开盘,新推房源8168套,开盘去化率为40%。总体去化率较3月份有所回升,但总体依然处于低位,销售周期拉长态势持续。


5、新房涨、二手跌:国家统计局5月18日发布的70个大中城市房价指数显示,西安的新建商品住宅价格环比涨0.6%,这是西安连续三年多、48个月连涨。但二手房依然在下跌通道中。


从4月份的情况看,新房供应量不断回升,但成交量回升幅度小,供大于求,成交量仅为2019年4月的五成,疫情影响仍在,价格稳中见长


【贰】


总体看,西安商品住宅去化周期在6.8-7个月之间,正逐步恢复常态。但背后所体现的结构性供应矛盾,却正在变得突出。


1、区域供应不均衡。主要供应量和成交量位居前二的是城北、城东;城南虽位于第三,但供应量仅是前两个区域的一半左右。


4月份,城北供应量为33.10万㎡、成交量为23.11万㎡;城东供应量为31.97万㎡,成交量为22.91万㎡。




在4月份成交量排名前十的板块中,浐灞板块依旧为成交量最大板块,成交15.81万㎡。


价格方面,各板块中,仅城北区价格环比下降,其他区域均上升。其中,泛高新区域价格最高,成交均价为17707元/㎡;城东区域价格最低,成交价为12942元/㎡。




2、成交面积段两级分化。当前,西安房价高,单价高,总价也跟着提高;大平层产品不少,紧凑型产品相对偏少。


4月份成交的户型面积段有了新的变化。主力成交面积段在120-130㎡,为主流刚改产品;值得注意的是,100㎡以下户型占比较3月有上升。


从价格看,主力成交价格段为1.1-1.2万/㎡,其中买1.2万/㎡以下的占比上升; 主力成交总价段则为120-140万/套,其中120万/套以下和300万/套上产品占比均出现上升,两极分化加剧。




【叁】


在当前市场状态下,不少人感觉到想买的摇不上、摇上了未必能买到;买不起的却能轻松摇上,但却未必能接受得了。


新房源供应结构性矛盾的存在,因此而导致的买房“囧途”还将持续。因为,根据房价公示和新盘的动态看,4月份成交量最大的价格在1.1-1.2万/㎡的房源,在5月乃至以后的时间里正在锐降。


因此,当前买房迫切需要决定的是:1、户型紧凑,功能齐全,但单价和总价不低的房子选不选?2、不限购的优质LOFT产品,考虑不考虑?3、主城区以外的优质板块,入不入手?4、主城区好的二手房买不买?



 
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